Hauptwohnsitzbefreiung bei Veräußerung einer Eigentumswohnung

Bei Veräußerung einer Eigentumswohnung besteht keine Hauptwohnsitzbefreiung, wenn mehr als ein Drittel der Wohnungsfläche vermietet wurde.

Das Bundesfinanzgericht (BFG) hat entschieden: Wird eine Eigentumswohnung in zu großem Ausmaß für betriebliche Zwecke oder zur Einkünfteerzielung genutzt, kommt die Hauptwohnsitzbefreiung nicht zur Anwendung.

Veräußerungsgewinne von Immobilien unterliegen der Immobilienertragsteuer. Allerdings bildet die Veräußerung von Eigenheimen oder Eigentumswohnungen, die als Hauptwohnsitz dienen, eine Ausnahme. Die Besteuerung ist ausgenommen, wenn das Eigenheim bzw. die Wohnung dem Verkäufer von der Anschaffung bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre oder innerhalb der letzten 10 Jahre mindestens 5 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat. Außerdem müssen mindestens zwei Drittel der Gesamtnutzfläche Wohnzwecken dienen. Sind diese Voraussetzungen erfüllt, greift die Hauptwohnsitzbefreiung und beim Verkauf fällt keine Immobilienertragsteuer an.

Sachverhalt
Einem aktuellen BFG-Verfahren lag folgender Sachverhalt zugrunde: Eine Steuerpflichtige veräußerte eine Eigentumswohnung, die sich von 2006 bis 2022 in ihrem Eigentum befand. Sie nutzte diese bis zur Veräußerung als Hauptwohnsitz und machte beim Verkauf die Hauptwohnsitzbefreiung geltend. Das Finanzamt gewährte die Befreiung jedoch nicht, da die Verkäuferin die Wohnung nicht alleine bewohnte, sondern ihr Onkel bis 2017 die Hauptwohnung (92 m2) nutzte und die Verkäuferin nur in der kleinen Einliegerwohnung (36 m2) wohnte. Somit wurde bis 2017 der Großteil der Eigentumswohnung an den Verwandten vermietet, sodass die Wohnung in dieser Zeit der Verkäuferin zu mehr als zwei Drittel der Gesamtnutzfläche der Erzielung von Vermietungseinkünften diente.
Nach dem Auszug des Onkels im Jahr 2017 zog die Verkäuferin in die größere Hauptwohnung, während ab dann ihre Cousine die kleine Einliegerwohnung bewohnte. Erst ab diesem Zeitpunkt nutzte die Verkäuferin die Wohnung zu mindestens zwei Drittel als Hauptwohnsitz. Bis zur Veräußerung entspricht das aber nur einem Zeitraum von 4 Jahren und 10 Monaten.

Entscheidung des BFG
Das BFG stellte fest, dass im konkreten Fall die Voraussetzungen für die Gewährung einer Hauptwohnsitzbefreiung nicht erfüllt sind, da die Eigentumswohnung nicht mindestens 5 Jahre innerhalb der letzten 10 Jahre als Hauptwohnsitz gedient hat. Die BFG-Entscheidung folgt der Ansicht der Finanzverwaltung, wonach nicht nur bei einem Eigenheim mindestens zwei Drittel der Gesamtnutzfläche des Gebäudes Wohnzwecken dienen müssen, sondern diese Zwei-Drittel-Regelung auch auf Eigentumswohnungen anzuwenden ist, um die Hauptwohnsitzbefreiung in Anspruch nehmen zu können.