2026 sind bei der Vermietung von Grundst\u00fccken Wahlrechte beim Ansatz der Abschreibungsbasis vorgesehen, die sich langfristig auch auf Ver\u00e4u\u00dferungen auswirken k\u00f6nnen.<\/p>\n
Ausgangspunkt war die bisherige Rechtslage, wonach bei der unentgeltlichen \u00dcbertragung einer vermieteten Liegenschaft die Abschreibung des Rechtsvorg\u00e4ngers fortzuf\u00fchren war. Wurde ein zum 31.3.2012 nicht steuerverfangenes Grundst\u00fcck (= „Altverm\u00f6gen“) erstmalig zur Erzielung von Eink\u00fcnften aus Vermietung und Verpachtung verwendet, waren bisher die fiktiven Anschaffungskosten als Absetzung f\u00fcr Abnutzung (AfA)-Bemessungsgrundlage zwingend anzusetzen. 2026 in modifizierter Form gesetzlich verankert<\/strong><\/p>\n Seit 2026 ist diese Vereinfachung in leicht modifizierter Form gesetzlich verankert: Der Ansatz von fiktiven Anschaffungskosten ist gesetzlich nunmehr auch dann m\u00f6glich, wenn ein unentgeltlich erworbenes Geb\u00e4ude vom Rechtsvorg\u00e4nger vor dem 1.1.2013 letztmalig zur Erzielung von Eink\u00fcnften genutzt wurde. Weiters tritt bei erstmaliger Vermietung an die Stelle des zwingenden Ansatzes der fiktiven Anschaffungskosten ein Wahlrecht, wodurch statt der fiktiven auch die tats\u00e4chlichen Anschaffungskosten angesetzt werden k\u00f6nnen, sofern diese bekannt sind und auf Verlangen nachgewiesen werden k\u00f6nnen<\/strong>. Auswirkungen auf den Ver\u00e4u\u00dferungsgewinn<\/strong><\/p>\n Bei einer sp\u00e4teren Ver\u00e4u\u00dferung der Liegenschaft kommt es im Falle des Ansatzes der fiktiven Anschaffungskosten zu einer gespaltenen Betrachtungsweise<\/strong>, die das Grundst\u00fcck steuerlich in zwei Phasen, n\u00e4mlich in „Altverm\u00f6gen<\/strong>“ und in „Neuverm\u00f6gen<\/strong>\u201c aufteilt: Die Wertver\u00e4nderungen bis zum Beginn der Vermietung werden dem Altverm\u00f6gen zugerechnet, wobei als Ver\u00e4u\u00dferungserl\u00f6s die fiktiven Anschaffungskosten anzusetzen sind. Wertver\u00e4nderungen ab Beginn der Vermietung z\u00e4hlen zum Neuverm\u00f6gen, wobei anstelle der tats\u00e4chlichen Anschaffungskosten die fiktiven Anschaffungskosten treten. <\/p>\n Bei der Berechnung der Immobilienertragsteuer (ImmoESt) werden f\u00fcr den Teil \u201eAltverm\u00f6gen<\/strong>\u201c die Anschaffungskosten pauschal mit 86%<\/strong> der fiktiven Anschaffungskosten angesetzt und es ergibt sich somit eine effektive Steuerbelastung von 4,2% der fiktiven Anschaffungskosten. F\u00fcr den Teil \u201eNeuverm\u00f6gen\u201c wird die Differenz <\/strong>zwischen Verkaufserl\u00f6s abz\u00fcglich der fiktiven Anschaffungskosten und der geltend gemachten Abschreibungsbetr\u00e4ge mit 30%<\/strong> besteuert. Die Steuerbelastung ist somit ma\u00dfgeblich von der Dauer der Vermietung abh\u00e4ngig. Die Aus\u00fcbung des Wahlrechts erfordert somit eine sorgf\u00e4ltig abgewogene Entscheidung. Ma\u00dfgeblich ist insbesondere, ob und zu welchem Zeitpunkt eine sp\u00e4tere Ver\u00e4u\u00dferung der Liegenschaft geplant ist. Im Falle einer beabsichtigten Vermietung empfiehlt es sich daher, fr\u00fchzeitig das Gespr\u00e4ch mit uns zu suchen, um eine steuerlich optimale Vorgangsweise sicherzustellen.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" 2026 sind bei der Vermietung von Grundst\u00fccken Wahlrechte beim Ansatz der Abschreibungsbasis vorgesehen, die sich langfristig auch auf Ver\u00e4u\u00dferungen auswirken k\u00f6nnen.<\/p>","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"site-sidebar-layout":"default","site-content-layout":"","ast-site-content-layout":"default","site-content-style":"default","site-sidebar-style":"default","ast-global-header-display":"","ast-banner-title-visibility":"","ast-main-header-display":"","ast-hfb-above-header-display":"","ast-hfb-below-header-display":"","ast-hfb-mobile-header-display":"","site-post-title":"","ast-breadcrumbs-content":"","ast-featured-img":"","footer-sml-layout":"","ast-disable-related-posts":"","theme-transparent-header-meta":"","adv-header-id-meta":"","stick-header-meta":"","header-above-stick-meta":"","header-main-stick-meta":"","header-below-stick-meta":"","astra-migrate-meta-layouts":"default","ast-page-background-enabled":"default","ast-page-background-meta":{"desktop":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"tablet":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"mobile":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""}},"ast-content-background-meta":{"desktop":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"tablet":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"mobile":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""}},"footnotes":""},"categories":[16],"tags":[],"class_list":["post-1319","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-fin"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/frc.co.at\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1319","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/frc.co.at\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/frc.co.at\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/frc.co.at\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/frc.co.at\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1319"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/frc.co.at\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1319\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/frc.co.at\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1319"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/frc.co.at\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1319"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/frc.co.at\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1319"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}
In der Praxis war unter Umst\u00e4nden schwierig nachzuweisen, ob eine Liegenschaft in der Vergangenheit bereits einmal vermietet und wie hoch in diesem Fall die Abschreibungsbasis beim Rechtsvorg\u00e4nger war. Aus diesem Grund wurde in der Verwaltungspraxis bislang eine Vereinfachung zugelassen<\/strong>, wonach bei unentgeltlicher \u00dcbertragung eines Geb\u00e4udes (des Altverm\u00f6gens) die fiktiven Anschaffungskosten angesetzt werden konnten, wenn das Geb\u00e4ude trotz vorhergehender Vermietung durch den Rechtsvorg\u00e4nger \u00fcber einen Zeitraum von mehr als zehn Jahren nicht mehr vermietet wurde. <\/p>\n
Der Ansatz der fiktiven Anschaffungskosten f\u00fchrt in der Regel zwar zu einer h\u00f6heren Abschreibung, was w\u00e4hrend der Vermietung aus steuerlicher Sicht vorteilhaft sein kann. Allerdings sind die nachstehenden Auswirkungen bei einer allf\u00e4lligen Ver\u00e4u\u00dferung des Grundst\u00fccks zu beachten.<\/p>\n
Wird vom Ansatz der fiktiven Anschaffungskosten nicht Gebrauch gemacht, werden f\u00fcr die Ermittlung der Eink\u00fcnfte aus der Ver\u00e4u\u00dferung die Anschaffungskosten pauschal mit 86%<\/strong> des Verkaufserl\u00f6ses angesetzt, die effektive Steuerbelastung betr\u00e4gt dann 4,2% des Ver\u00e4u\u00dferungserl\u00f6ses.<\/p>\n