Die Kammer der Steuerberater und Wirtschaftspr\u00fcfer hat eine Anfrage an das Finanzministerium gestellt, die den Zusammenhang zwischen dem Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung und einem Untermietverh\u00e4ltnis betrifft.<\/p>\n
Laut dem Umsatzsteuergesetz ist die Vermietung und Verpachtung von Grundst\u00fccken umsatzsteuerbefreit. Von dieser Befreiung sind unter anderem die Vermietung (Nutzungs\u00fcberlassung) von Grundst\u00fccken f\u00fcr Wohnzwecke sowie die kurzfristige Vermietung von Grundst\u00fccken w\u00e4hrend eines ununterbrochenen Zeitraumes von nicht mehr als 14 Tagen ausgenommen. Auf die Steuerbefreiung kann verzichtet werden (Optionsm\u00f6glichkeit), sofern der Leistungsempf\u00e4nger das Grundst\u00fcck oder einen baulich abgeschlossenen, selbst\u00e4ndigen Teil des Grundst\u00fccks nahezu ausschlie\u00dflich f\u00fcr Ums\u00e4tze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschlie\u00dfen, wobei der Unternehmer diese Voraussetzung nachzuweisen hat.
Diese Regelung ist auf Miet- und Pachtverh\u00e4ltnisse anzuwenden, die nach dem 31.8.2012 beginnen. Die Kammer der Steuerberater und Wirtschaftspr\u00fcfer hat eine Anfrage mit einem beispielhaften Fall an das Bundesministerium f\u00fcr Finanzen gestellt, welche den Zusammenhang zwischen besagter Optionsm\u00f6glichkeit und einem Untermietverh\u00e4ltnis betrifft.<\/p>\n
Sachverhalt<\/strong><\/p>\n Eigent\u00fcmer E hat vor 2012 mehrere Wohnungen an Mieter M vermietet, welche dieser (ebenfalls bereits vor 2012) an den Untermieter UM weitervermietet. UM ist unecht umsatzsteuerbefreit, f\u00fcr das Untermietverh\u00e4ltnis hat M die Optionsm\u00f6glichkeit zur Steuerpflicht ausge\u00fcbt. Nach 2012 wird die Liegenschaft von E an den K\u00e4ufer K \u00fcbertragen. Beantwortung durch das Finanzministerium<\/strong><\/p>\n Ein Wechsel auf Mieter- oder Vermieterseite begr\u00fcndet laut Finanzministerium (BMF) umsatzsteuerlich ein neues Miet- bzw. Pachtverh\u00e4ltnis<\/strong> und damit ein neues Mietverh\u00e4ltnis zwischen K und M. Grunds\u00e4tzlich schlagen die tats\u00e4chlichen Nutzungsverh\u00e4ltnisse des (letzten) Untermieters auf s\u00e4mtliche anderen Mietverh\u00e4ltnisse durch. Erzielt der Letztmieter somit Ums\u00e4tze, die den Vorsteuerabzug ausschlie\u00dfen, besteht die durch das Gesetz einger\u00e4umte Optionsm\u00f6glichkeit zur Umsatzsteuerpflicht im Regelfall nicht. Zu beachten ist laut BMF jedoch die unterschiedliche Beurteilung beim Wechsel des Haupt- oder Untermieters<\/strong>. Da das neue Verh\u00e4ltnis erst nach 2012 begr\u00fcndet worden w\u00e4re, kann der Hauptmieter nur dann weiterhin zur Steuerpflicht optieren, wenn der Untermieter bzw. Letztmieter die gesetzlichen Voraussetzungen erf\u00fcllt. Ist der Hauptmieter in der Folge nicht mehr fast ausschlie\u00dflich zum Vorsteuerabzug berechtigt, schlie\u00dft dies auch die Optionsm\u00f6glichkeit des nunmehrigen Eigent\u00fcmers aus. Selbige Ausf\u00fchrungen gelten nicht nur bei einem Wechsel, sondern auch bei einer g\u00e4nzlich neuen Begr\u00fcndung eines Untermietverh\u00e4ltnisses.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Die Kammer der Steuerberater und Wirtschaftspr\u00fcfer hat eine Anfrage an das Finanzministerium gestellt, die den Zusammenhang zwischen dem Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung und einem Untermietverh\u00e4ltnis betrifft.<\/p>","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"site-sidebar-layout":"default","site-content-layout":"","ast-site-content-layout":"default","site-content-style":"default","site-sidebar-style":"default","ast-global-header-display":"","ast-banner-title-visibility":"","ast-main-header-display":"","ast-hfb-above-header-display":"","ast-hfb-below-header-display":"","ast-hfb-mobile-header-display":"","site-post-title":"","ast-breadcrumbs-content":"","ast-featured-img":"","footer-sml-layout":"","ast-disable-related-posts":"","theme-transparent-header-meta":"","adv-header-id-meta":"","stick-header-meta":"","header-above-stick-meta":"","header-main-stick-meta":"","header-below-stick-meta":"","astra-migrate-meta-layouts":"default","ast-page-background-enabled":"default","ast-page-background-meta":{"desktop":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"tablet":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"mobile":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""}},"ast-content-background-meta":{"desktop":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"tablet":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"mobile":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""}},"footnotes":""},"categories":[16],"tags":[],"class_list":["post-1160","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-fin"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/frc.co.at\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1160","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/frc.co.at\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/frc.co.at\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/frc.co.at\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/frc.co.at\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1160"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/frc.co.at\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1160\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/frc.co.at\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1160"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/frc.co.at\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1160"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/frc.co.at\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1160"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}
Fraglich war nun, ob die \u00dcbertragung der Liegenschaft nur zu einem \u201eumsatzsteuerlich\u201c neuen Mietverh\u00e4ltnis zwischen K und M f\u00fchrt oder ob sie auch Auswirkungen auf das Untermietverh\u00e4ltnis hat<\/strong>.
Dar\u00fcber hinaus stellt sich die Frage, ob f\u00fcr die Beurteilung, ob die Wohnungen nahezu ausschlie\u00dflich f\u00fcr Ums\u00e4tze verwendet werden, die den Vorsteuerabzug nicht ausschlie\u00dfen, auf das Verh\u00e4ltnis zwischen M und UM abzustellen ist oder durch dieses \u201ehindurchgeschaut\u201c werden muss und somit die T\u00e4tigkeiten von UM zu beurteilen sind.<\/p>\n
Handelt es sich bei der Untervermietung jedoch (wie gegenst\u00e4ndlich) um einen \u201eAltfall<\/strong>\u201c (Begr\u00fcndung des Mietverh\u00e4ltnisses vor 2012), erfolgt eine Beurteilung nach urspr\u00fcnglicher Rechtslage und es bleibt die Optionsm\u00f6glichkeit zur Steuerpflicht erhalten<\/strong>, solange keine der Parteien der Untervermietung wechselt. Auch K kann somit die Option in Anspruch nehmen, da M (anders als UM) nur steuerpflichtige Ums\u00e4tze einnimmt.<\/p>\n